Jak banka počítá bonitu žadatele o hypotéku krok za krokem

Bonita je odpověď banky na jedinou otázku: kolik můžete měsíčně splácet, aniž byste ohrozili svou domácnost. Jak banka počítá bonitu žadatele, se u jednotlivých ústavů liší v detailech, ale postup bývá podobný. Sečte příjmy, odečte závazky a nutné životní náklady a zbytek porovná s měsíční splátkou hypotéky. Text níže jde krok za krokem a doplňuje ho ilustračním výpočtem.

Krok 1: Banka ověří čistý příjem

U zaměstnance vychází z potvrzení o příjmu a výpisů z účtu. Počítá s čistou mzdou, ne s hrubou. Jednorázové odměny často zohlední jen částečně.

U OSVČ se příjem určuje z daňových přiznání, nikoli z obratu. Banka se dívá na zisk po výdajích a daních. Průměr za více období vyrovnává kolísání.

Příjmy z pronájmu nebo dividend se započítávají, pokud je doložíte. Banka je obvykle sníží o rizikovou rezervu. Nestálé příjmy mají nižší váhu.

Krok 2: Odečtení stávajících závazků

Banka zjistí splátky půjček, leasingů a hypoték z registrů a z vašich údajů. Odečte je od příjmu. Započítává i limity kreditních karet a povolená přečerpání.

Pravidelné platby jako výživné se do výpočtu také promítají. Pokud je hradíte, snižují volnou částku. Pokud je přijímáte, mohou se přičíst.

Zrušení nevyužívaných limitů před žádostí zvýší bonitu. I nečerpaný limit banka vnímá jako možný výdaj. Doložte jejich zrušení.

Krok 3: Výdaje domácnosti a vyživované osoby

Banka počítá s nutnými náklady domácnosti. Vychází z životního minima nebo vlastního normativu a ten závisí na počtu osob. Čím víc dětí, tím víc vyživovaných osob a nižší volná částka.

Normativ není skutečný rozpočet. Je to výpočtová hodnota, kterou banka bere jako minimum. Vaše skutečné výdaje mohou být vyšší i nižší.

Děti v domácnosti zvyšují normativ, ale ne stejně pro všechny banky. Zeptejte se na přístup konkrétního ústavu. Rozdíly mohou činit desítky tisíc na půjčce.

Krok 4: Výpočet volné částky

Ilustrační příklad: čistý příjem domácnosti 45 000 Kč, stávající splátka 5 000 Kč a normativ nutných nákladů 20 000 Kč. Volných zůstává 20 000 Kč. Číslo je jen ukázka, normativ se liší.

Banka nepočítá, že vezmete celou volnou částku na splátku. Nechává si rezervu. Reálná maximální splátka bývá nižší než volná částka.

Z maximální splátky se zpětně vypočte maximální půjčka podle úroku a doby splácení. Delší doba a nižší sazba zvyšují možnou půjčku. Vyšší sazba ji snižuje.

Krok 5: Zátěžový test

Banky ověřují, zda zvládnete i vyšší úrok. Počítají se sazbou zvýšenou o rezervu. Odpovídá to riziku, že po konci fixace sazby vzrostou.

Doporučení České národní banky ukazují limity pro poměr dluhu k příjmu a poměr splátek k příjmu. Například splátky tvoří určitý podíl čistého příjmu. Aktuální nastavení ověřte, protože se mění.

Ilustrace: splátky celkem 18 000 Kč při příjmu 45 000 Kč znamenají 40 % příjmu. Taková hodnota může být blízko limitu. Menší půjčka nebo vyšší příjem situaci zlepší.

Krok 6: Registry a historie splácení

Banka nahlíží do registrů dlužníků. Sleduje, zda jste platili včas, a jestli nemáte záznam o prodlení. Dobrá historie zvyšuje důvěru.

Záznamy o pozdních platbách trvají několik let. Zkontrolujte svůj záznam předem. Chyby lze reklamovat.

Vliv mají i dotazy v registrech. Mnoho žádostí v krátkém čase vzbuzuje otázky. Raději porovnejte nabídky přes poradce, než podáváte více přímých žádostí.

Můj tip: Doporučila bych si před schůzkou s bankou sama spočítat volnou částku podle příkladu výše a navrhnout nižší splátku, než vychází maximum. Banka ocení opatrnost a vy zůstanete v rozpočtu. Rozdíl pocítíte, až přijde dražší měsíc.

Zdroje

• Česká národní banka
• Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR
• Ministerstvo financí ČR