Kdy refinancovat hypotéku: jak spočítat, zda se vyplatí

Refinancování hypotéky znamená nahradit stávající úvěr novým, obvykle s nižší sazbou nebo lepšími podmínkami. Kdy refinancovat hypotéku, nejlépe řeší jednoduchý výpočet: za jak dlouho se vám vrátí náklady na přechod. Nejvýhodnější bývá doba konce fixace, kdy se vyhnete poplatkům za předčasné splacení. Následuje srovnání možností, ilustrační výpočet úspory a seznam nákladů, které se snadno přehlédnou.

Tři možnosti na konci fixace

První možností je zůstat u stejné banky a přijmout novou nabídku. Je to nejméně práce, jenže banka často nabízí horší sazbu než nové klienty. Zkuste vyjednávat.

Druhou je přejít k jiné bance. Získáte lepší sazbu, ale vzniknou náklady na odhad, zástavu a papírování. Proces trvá několik týdnů.

Třetí je refinancování s navýšením, například na rekonstrukci. Úvěr je větší, takže i splátka. Zvažte, zda není lepší jiný produkt.

Srovnání možností

Tabulka shrnuje hlavní rozdíly. Je orientační a podmínky bank se liší.

Možnost	Výhoda	Nevýhoda
Zůstat u banky	Málo práce	Sazba nemusí být nejlepší
Přejít jinam	Možná nižší sazba	Náklady a čas
Refinancovat s navýšením	Peníze navíc	Vyšší zadlužení

Nejlepší je získat nabídky z více míst a porovnat je. Často pomůže i nabídka konkurence při jednání s vlastní bankou.

Ilustrační výpočet úspory

Představte si zbývající dluh 2 000 000 Kč na 20 let. Při sazbě 5,5 % vychází splátka přibližně na 13 760 Kč. Při sazbě 4,5 % přibližně na 12 650 Kč.

Úspora tedy činí asi 1 100 Kč měsíčně. Za rok to je zhruba 13 000 Kč. Čísla jsou ilustrační.

Pokud přechod stojí například 20 000 Kč, vrátí se za necelých osmnáct měsíců. Delší horizont už znamená čistý zisk. Pokud byste nemovitost brzy prodávala, počítejte s kratším obdobím.

Jaké jsou náklady přechodu

Patří sem odhad nemovitosti, poplatek za založení zástavního práva a vklad do katastru nemovitostí. Staré zástavní právo se maže. Poplatky se mění, vyhledejte aktuální výši.

Další položky tvoří poplatek za vyřízení úvěru, pojištění nemovitosti a případný poplatek za předčasné splacení starého úvěru. Zvlášť posledně jmenovaný může být vysoký, pokud nejste na konci fixace. Zeptejte se banky.

Zahrňte i čas a organizaci. Je potřeba doložit příjmy a doklady znovu. Počítejte s několika týdny.

Kdy nemá smysl

Pokud jste uprostřed fixace a poplatek za předčasné splacení je vysoký, obvykle není vhodná doba. Počkejte na konec fixace nebo na výročí, kdy lze splatit bez sankce. Sledujte kalendář.

Pokud je rozdíl v sazbě malý, úspora nepokryje náklady. Hranici si spočítejte podle doby návratnosti. Příliš dlouhá návratnost není výhodná.

Pokud vás čeká změna příjmu nebo zaměstnání, banka může posoudit úvěr přísněji. V takové situaci je bezpečnější zůstat. Zvažte načasování.

Časté otázky

Kdy je nejlepší doba na refinancování?

Několik měsíců před koncem fixace. Nehrozí poplatek za předčasné splacení a máte čas porovnat nabídky.

Musím při refinancování znovu dokládat příjmy?

Ano, nová banka bude posuzovat vaši bonitu jako u nového úvěru. Připravte doklady o příjmech a o nemovitosti.

Mohu refinancovat v průběhu fixace?

Je to možné, ale často za poplatek. Spočítejte, zda úspora převáží náklady, nebo počkejte na konec fixace.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český úřad zeměměřický a katastrální