Hypotéka na stavbu domu: čerpání po etapách a kontroly

Rodina Hájkových plánuje dům za 6 000 000 Kč a ví, že hypotéku nedostane na účet najednou. Jak funguje hypotéka na stavbu domu, ukazuje právě takový příklad: banka posílá peníze po částech podle toho, jak stavba postupuje, a každý krok kontroluje. Rodina musí mít navíc vlastní peníze, rezervu a hotové doklady. Na konkrétních číslech si projdeme čerpání, kontroly i přípravu žádosti.

Příklad rodiny Hájkových

Hájkovi mají pozemek, projekt a stavební povolení. Celkový rozpočet je 6 000 000 Kč a banka jim po posouzení schválila úvěr 4 500 000 Kč. Zbývajících 1 500 000 Kč dodají z vlastních zdrojů.

Úvěr se čerpá podle harmonogramu ve smlouvě. Hájkovi nedostanou celou částku, ale postupné splátky. Úrok platí jen z vyčerpané částky, takže v prvních měsících jsou platby nižší.

Pozemek obvykle slouží jako zástava už na začátku. Banka zapíše zástavní právo do katastru nemovitostí. Po dokončení stavby se zástavou stává i dům.

Etapy čerpání

Hájkovi mají čtyři etapy. Základy, hrubá stavba, střecha s okny a dokončovací práce. Každá odpovídá podílu rozpočtu.

Etapa	Podíl	Čerpání z úvěru
Základy	20 %	900 000 Kč
Hrubá stavba	35 %	1 575 000 Kč
Střecha a okna	25 %	1 125 000 Kč
Dokončení	20 %	900 000 Kč

Součet je 4 500 000 Kč, tedy celý úvěr. Rozdělení je ilustrační a banky nastavují vlastní harmonogram. Vlastní zdroje se často vkládají jako první.

Kontroly stavby

Před každým čerpáním banka ověřuje, zda stavba postoupila podle plánu. Kontrolu provádí její odhadce nebo technický dozor. Prohlédne stavbu, zhodnotí hotové práce a potvrdí uvolnění další částky.

Pro kontrolu potřebujete fotografie, faktury a soupis provedených prací. Některé banky vyžadují stavební deník. Zeptejte se předem, co budou chtít.

Kontrola chrání i vás. Zjistíte, že stavba odpovídá penězům, které za ni platíte. Případné vady se odhalí dřív, než budou drahé.

Co mít připravené před žádostí

Banka chce projekt, rozpočet stavby, stavební povolení nebo ohlášení a smlouvu se zhotovitelem. Dále list vlastnictví k pozemku. Dobrý rozpočet je detailní a obsahuje všechny položky.

Vlastní zdroje doložte výpisem z účtu. Banka očekává, že budete mít část nákladů hrazenu sami. Požadovaný podíl se liší podle banky.

Připravte doklady o příjmech jako při jiné hypotéce. Důležitá je i bonita. Dobrým podkladem je také plán, jak budete bydlet během stavby.

Rizika, na která pomyslet

Stavby se často prodražují. Počítejte s rezervou zhruba desetinu rozpočtu, aby vás zdražení materiálu nezaskočilo. Rezerva musí být skutečně k dispozici.

Zpoždění stavby znamená dvojí náklady, hypotéku a stávající bydlení. Spočítejte, jak dlouho to vydržíte. Čerpací lhůta v úvěru je omezená.

Pojistěte stavbu proti škodám a ověřte pojištění zhotovitele. Rozestavěný dům je zranitelný. Pojištění stojí málo oproti možné škodě.

Po dokončení stavby

Po dokončení následuje kolaudace a zápis domu do katastru. Banka může požadovat doložení kolaudačního souhlasu. Sazba po skončení čerpání se může změnit podle smlouvy.

Začnete splácet nejen úroky, ale i jistinu podle splátkového kalendáře. Do té doby platíte jen úrok z vyčerpané částky. Ověřte, kdy přesně splácení začne.

Po kolaudaci se vyplatí zkontrolovat pojištění a případně refinancování. Podmínky na trhu se mění. Srovnání nabídek může ušetřit tisíce.

Můj tip: Doporučila bych se s bankou domluvit na harmonogramu ještě před podpisem smlouvy a požádat o přehled, jaké doklady chce ke každému čerpání. Složku pro každou etapu veďte od začátku. Při žádosti o další část pak nehledáte faktury po šuplících.

Zdroje

• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
• Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě