Odhad nemovitosti při hypotéce: kdo ho dělá a co ovlivní

Co je odhad nemovitosti při hypotéce? Je to posudek, který určuje hodnotu bytu nebo domu pro banku, protože nemovitost ručí za půjčku. Neurčuje, kolik jste za byt zaplatili, ale za kolik by ho banka mohla v nejhorším případě prodat. Právě tato hodnota rozhoduje o tom, kolik peněz vám banka půjčí. Projdeme celý postup od objednání po situaci, kdy odhad vyjde nižší, než jste čekali.

Proč banka chce odhad vlastní

Hypotéka je zajištěná nemovitostí. Pokud dlužník přestane splácet, banka může zástavu prodat a dluh z výtěžku uhradit. Aby si mohla být jistá, že prodej pokryje zbytek dluhu, potřebuje spolehlivě znát hodnotu.

Kupní cena banku nestačí, protože může být vyšší než skutečná hodnota. Prodávající může chtít víc, než je trh ochoten zaplatit, a v rodinných prodejích bývá cena nižší. Nezávislý odhad tyto výkyvy vyrovnává.

Odhad tedy chrání i vás. Brání tomu, abyste si vzali úvěr vyšší, než kolik nemovitost opravdu stojí. Je to pojistka proti předražení.

Krok 1: Zjistěte, kdo odhad provádí

Odhad zpravidla zpracovává znalec nebo odhadce, kterého banka schválila. Některé banky mají vlastní tým, jiné spolupracují s externími odhadci. Podle pravidel dané banky si dlužník obvykle nemůže vybrat libovolného odborníka.

Zeptejte se u své banky, zda odhad zajišťuje ona, nebo ho máte objednat sami. Zeptejte se také, kdo ho platí a kolik zhruba stojí. Cena závisí na typu nemovitosti a na tom, zda jde o byt, dům nebo pozemek.

Odhad lze často řešit v rámci jedné žádosti. Pokud žádáte o úvěr ve více bankách, každá z nich může chtít vlastní posudek, a poplatky se tak násobí. Proto je rozumné napřed ověřit, zda banky uznají už hotový posudek.

Krok 2: Připravte podklady a umožněte prohlídku

Odhadce zpravidla potřebuje výpis z katastru nemovitostí, jehož platnost si ověří, kupní nebo jinou smlouvu a plánek či půdorys. U bytu požaduje i údaje o společenství vlastníků. U domu se hodí stavební povolení a kolaudace.

• list vlastnictví a snímek katastrální mapy
• půdorys, ideálně s rozměry místností
• doklady o rekonstrukcích a revizích
• informace o věcných břemenech a nájmech

Na prohlídku zajistěte přístup do všech místností, sklepa a půdy. Odhadce zhodnotí stav, dispozici i okolí. Zakryté vady, třeba vlhkost za nábytkem, se přesto objeví.

Krok 3: Pochopte, jak se hodnota určuje

Odhadce porovnává nemovitost s podobnými, které se nedávno prodaly, a přihlíží k lokalitě, velikosti, stavu a vybavení. U domů zohledňuje i pozemek a stavebně technický stav. Výsledek je cena, kterou by bylo reálné dosáhnout při běžném prodeji.

Banka pracuje někdy s ještě opatrnější hodnotou, která počítá s rychlejším prodejem v případě nouze. Může se tedy stát, že hodnota pro banku je nižší než tržní odhad, který jste viděli v inzerátech.

Posudek je zpravidla platný omezenou dobu, často několik měsíců. Po jejím uplynutí může banka chtít aktualizaci. Plánujte tak, aby posudek při podpisu úvěrové smlouvy ještě platil.

Jak odhad ovlivní výši úvěru

Banka půjčuje procento z nižší hodnoty, tedy z kupní ceny nebo z odhadu. Ukázka s ilustračními čísly: byt se kupuje za 4 000 000 Kč a banka poskytuje úvěr do 80 procent hodnoty. Pokud odhad vyjde na 4 000 000 Kč, půjčí 3 200 000 Kč.

Když odhadce stanoví hodnotu 3 600 000 Kč, vyjde úvěr jen 2 880 000 Kč. Rozdíl 320 000 Kč musíte doplatit z vlastních zdrojů. Hranice úvěru k hodnotě a podmínky se u jednotlivých bank liší a mění, proto je ověřte.

Odhad ovlivní i úrokovou sazbu. Čím nižší je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, tím lépe banka riziko vidí. Nižší poměr může znamenat výhodnější podmínky.

Když je odhad nižší, než jste čekali

Nejdřív si nechte odhad vysvětlit. Odhadce musí umět odůvodnit, s jakými srovnatelnými nemovitostmi pracoval. Pokud jste našli chybu, třeba špatně uvedenou rozlohu, nechte posudek opravit.

Pokud je rozdíl skutečný, máte tři možnosti. Vyjednat s prodávajícím nižší kupní cenu, doplatit rozdíl z vlastních peněz, nebo zkusit jinou banku s odlišným přístupem k hodnocení. Každá z nich má svá rizika a vyplatí se je spočítat.

Smluvně je dobré se zajistit ještě před podpisem kupní smlouvy. Rezervační smlouva s podmínkou získání úvěru vás chrání před povinností koupit za vyšší cenu, než jakou banka uzná.

Můj tip: Doporučila bych si vyžádat od banky před objednáním odhadu písemné potvrzení, jaký poměr úvěru k hodnotě poskytne. Pak můžete předem spočítat, kolik budete muset mít z vlastních zdrojů, i kdyby odhad vyšel nižší.

Časté otázky

Platí odhad ten, kdo kupuje, nebo prodávající?

Odhad nejčastěji platí žadatel o úvěr, tedy kupující. Některé banky ho zahrnují do svých poplatků. Před objednáním se vždy zeptejte, kdo jej hradí, a ověřte, zda se cena vrací, když úvěr nakonec nedostanete.

Je odhad stejný jako kupní cena?

Ne, odhad určuje hodnotu, kterou stanoví odborník, a kupní cena je to, na čem se dohodnou strany. Mohou se lišit v obou směrech. Banka pro výpočet úvěru zpravidla použije nižší z obou čísel.

Může odhad udělat kdokoli?

Ne, banka uznává jen posudky od osob, které schválila. Může jít o soudního znalce nebo o odhadce z její sítě. Posudek od neschváleného odborníka banka obvykle odmítne, i kdyby byl správný.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Ministerstvo spravedlnosti ČR