Co chce banka u hypotéky pro OSVČ vidět v dokladech?

Podnikatelé se k hypotéce dostanou, ale cesta je delší než u zaměstnanců. Banka nemá výplatní pásku, a tak hledá jistotu v daňových přiznáních a historii podnikání. Hypotéka pro OSVČ, co banka chce, se dá shrnout do tří bodů: dobu podnikání, doložený příjem a čisté vztahy se státem. Další text prochází otázky, které si klienti kladou nejčastěji, a ukazuje, jak se na jednání připravit.

Jak dlouho musím podnikat?

Banky obvykle požadují alespoň jeden až dva roky podnikání, aby měly za sebou jedno nebo dvě daňová přiznání. Přesná pravidla se liší. Někdy stačí kratší doba, pokud na stejném oboru pracujete delší dobu jako zaměstnanec.

Výhodou je podnikání ve stejném oboru jako dříve. Banka vidí návaznost a menší riziko poklesu příjmů. Změna oboru ji naopak nutí k opatrnosti.

Pokud podnikáte kratší dobu, může pomoci spoludlužník se stálým příjmem. Příjmy se sčítají. Poraďte se s hypotečním poradcem, který zná podmínky více bank.

Jaké doklady přinést?

Základ tvoří daňové přiznání za poslední uzavřená období s potvrzením o podání. K tomu patří potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny. Mnohé banky chtějí také výpis z podnikatelského účtu.

Plátci DPH přidávají přehledy DPH. Živnostenský list nebo výpis z živnostenského rejstříku prokazuje oprávnění. Firmy s ručením omezeným dokládají účetní závěrku.

Doklady o majetku a závazcích dotvářejí obraz. Smlouvy o dalších úvěrech, leasingu nebo ručení banka sečte do závazků. Připravte i údaje o plánované nemovitosti.

Jak banka počítá příjem?

Banka vychází z daňového základu, ne z obratu. Příjem po odečtení výdajů a daní je to, co jí slouží k posouzení. Z toho se odvozuje, kolik můžete měsíčně splácet.

Při výdajovém paušálu se do výpočtu vstupuje nižší zisk, protože paušál mnohdy převyšuje skutečné náklady. To snižuje doložitelný příjem. Také paušální daň banky posuzují odlišně, proto se zeptejte předem.

Průměr se často počítá za dvě období. Pokud příjem rostl, banka může vzít průměr, případně nižší hodnotu. Kolísavé výnosy proto přinášejí opatrnější odhad.

Co když mám kvůli optimalizaci nízký zisk?

Agresivní snižování základu daně je pro hypotéku nevýhodou. Čím nižší zisk v přiznání, tím nižší příjem pro banku. Rozdíl může činit stovky tisíc v maximální půjčce.

Pokud plánujete hypotéku, zvažte zisk upravit s předstihem. Neplaťte víc daně jen kvůli bance, ale vypočtěte, co se vyplatí víc. Poradce vám pomůže najít rovnováhu.

Nesnažte se zisk uměle nafouknout těsně před žádostí. Banky mívají zkušenosti s takovými postupy a mohou požadovat vysvětlení. Důvěryhodnost se hodí víc než jednorázový výsledek.

Jaký vliv mají závazky a rezerva?

Všechny splátky, leasingy a limity na kartách se započítávají do závazků. Banka sleduje poměr zadlužení k příjmu, přičemž Česká národní banka stanovuje doporučené limity, jejichž aktuální podobu je třeba ověřit. Čím nižší závazky, tím vyšší šance.

Rezerva na účtu zvyšuje důvěryhodnost. Podnikatelé s nepravidelným příjmem mají v pořádku, když dokážou prokázat polštář na několik měsíců. Rezerva také snižuje vaše vlastní riziko.

Zrušte nepoužívané limity a kreditní karty před žádostí. I nečerpaný limit se může počítat jako potenciální závazek. Zdánlivě drobná úprava zvýší dostupnou půjčku.

Jak se na jednání připravit?

Začněte rok předem. Uzavřete daňovou evidenci, vyrovnejte nedoplatky a zkontrolujte registry dlužníků. Pozdní příprava nechává málo prostoru pro opravu chyb.

Obraťte se na poradce, který zná podmínky několika bank. Rozdíly v přístupu k OSVČ jsou značné. Zjistíte, kde je pravděpodobnost schválení nejvyšší.

Připravte si stručné vysvětlení podnikání: kdo jsou klienti, jak stabilní jsou zakázky a jaký je výhled. Tato informace pomůže bankéři k lepšímu obrazu. Doložte ji smlouvami o spolupráci.

Můj tip: Doporučila bych o hypotéce začít uvažovat nejméně rok před koupí a v té době už nesnižovat zisk agresivními výdaji. Sestavte si složku s přiznáními, potvrzeními a výpisy. Ta vám ušetří čas u každé banky.

Zdroje

• Česká národní banka
• Finanční správa České republiky
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR